Организация приобрела предприятие как имущественный комплекс. Покупаем предприятие как имущественный комплекс. Купили предприятие по дешевке

Шаг первый: что покупаем?

Покупка предприятия как комплекса материальных и нематериальных активов не так давно вошла в практику делового оборота России, примерно в 2000-2001 году. Появление такого способа расширения бизнеса было обусловлено и сложившимися к этому времени потребностями бизнеса, и оформлением соответствующей правовой базы.

Сейчас же объявления о продаже готового бизнеса в достаточном объеме размещаются и в печати, и в Интернете. Вот, например, одно из них: Готовый бизнес продажа предприятия общественного питания. Аренда 740 кв.м. в развитом промышленно-торговом районе в САО Москвы. Часть двухэтажного здания, включает в себя столовую, производственные помещения, складские помещения, административные помещения. Имеются все необходимые коммуникации, телефонные линии и Интернет. Площадка для погрузки. Имеется все необходимое оборудование для производства продуктов питания, а также осуществления деятельности предприятия. Вся необходимая разрешительная документация. Среднемесячные обороты $150000-250000. Ежемесячная прибыль $15000-35000. Цена 650000$.

Под покупкой бизнеса в юридическом плане может подразумеваться одно из двух - приобретение долей (акций) в компании или покупку предприятия как объекта недвижимости.

Первый способ проще в реализации, чем второй, но связан с полной потерей для собственника юридического лица. Поэтому если у компании несколько предприятий, а продавать она собирается только одно из них, такой метод не подойдет.

Учитывая, что в последнее время, стало модным избавляться от непрофильных активов, механизм купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, на наш взгляд, будет становиться все более востребованным.

Если владельцев компании интересует в большей степени экономическая сторона сделки, то юристы отвечают за грамотное ее оформление, а для этого необходимо знать обо всех скрытых ловушках не только правового, но и практического характера.

Примерный алгоритм приобретения предприятия выглядит следующим образом:

1. Определение объектов, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Вопросы регистрации прав продавца на предприятие.

2. Составление документов, являющихся основой для заключения договора купли-продажи предприятия (акт инвентаризации, аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия, реестр всех обязательств, включаемых в состав предприятия, бухгалтерский баланс имущественного комплекса).

3. Проверка полномочий лиц, заключающих сделку. Проверка соблюдения процедур одобрения крупной сделки.

4. Подписание договора купли-продажи предприятия сторонами.

5. Уведомление кредиторов.

6. Государственная регистрация договора купли-продажи предприятия.

7. Фактическая передача имущественного комплекса покупателю.

8. Государственная регистрация перехода права собственности на предприятие.

Каждый из указанных шагов заслуживает детального рассмотрения и анализа на предмет ловушек, однако в этой статье мы подробно остановимся только на первом.

Определение объектов, составляющих предприятие как имущественный комплекс:

1. Необходимо уяснить, что предметом сделки является не просто набор разного имущества, а взаимосвязанный комплекс имущества, имеющий ценность для покупателя именно в своей целостности, так как именно благодаря ей становится возможным производство конечного продукта. В юридическом смысле, покупка набора разного имущества была бы оформлена несколькими разными договорами купли-продажи объектов недвижимого (земельные участки, здания) и движимого (сырье, оборудование) имущества. А покупка предприятия это заключение одного договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии со специальными нормами законодательства. Указанные нормы направлены, в первую очередь, на защиту интересов третьих лиц. В частности предусмотрено, что в состав комплекса включаются и долги предприятия (причем, у кредиторов есть право требовать досрочного исполнения обязательств перед ними и возмещения убытков), закреплено обязательное проведение аудиторской оценки стоимости предприятия. Эти меры позволяют защитить интересы кредиторов от неожиданного исчезновения активов контрагента с солидной задолженностью, а также интересы государства - не позволяя занизить сумму сделки в целях ухода от налогов.

Если же предприниматели рискнут активы предприятия продавать по одиночке, они сильно рискуют попасть в судебное разбирательство о признании таких одиночных договоров ничтожными по искам обиженных кредиторов. Доказать в суде, что 10 договоров купли-продажи всех помещений и оборудования завода, заключенные с одним и тем же контрагентом в течение 1 месяца, являются взаимозависимыми сделками, не будет составлять большой сложности.

2. Согласно п.2 ст.132 Гражданского Кодекса РФ, в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование , товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Как следует из определения, активы, составляющие имущественный комплекс, делятся на материальные и нематериальные.

В отношении материальных активов все более менее ясно. Единственное, необходимо отметить, что права на каждый объект недвижимости, составляющий предприятие, должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРПН). Впрочем, о регистрации мы еще скажем ниже.

Большая же часть сложностей связана с нематериальными активами . Это в том числе связано с проводимой сейчас в России законодательной реформой с января 2008 года в силу вступает часть четвертая Гражданского кодекса РФ, содержащая раздел Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации. Учитывая, что действующие законы доживают буквально последние дни, мы будем опираться и на действующее, и на новое регулирование.

Итак, согласно новой редакции статьи 132 ГК РФ: а) в перечне имущества, составляющего предприятие, исчезает фирменное наименование и появляется коммерческое обозначение ; б) появляется формулировка исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

В России до сих пор немалые проблемы с правовым регулированием интеллектуальных прав и их защиты. Поэтому сначала определимся с терминами:

А. Фирменное наименование ; с момента принятия Гражданского кодекса РФ в 1994г. (ст.54) существовала путаница между понятием наименование юридического лица и фирменное наименование юридического лица. И после принятия новой редакции ГК РФ ситуация мало изменилась. Фактически, наименование юридического лица является неотделимым атрибутом любой организации (независимо от организационно-правовой формы), который зафиксирован в учредительных документах и ЕГРЮЛ.

Фирменное наименование является обязательным признаком исключительно коммерческих организаций, но нормы о правах на него оказались вообще в разделе Гражданского кодекса об интеллектуальной собственности. Соответственно, образовался некий гибрид корпоративно-правовой категории с результатом интеллектуальной деятельности, подлежащим особой защите (ст. 1473 ГК РФ).

Прямой запрет, вводимый с января 2008 года, на распоряжение исключительным правом на фирменное наименование (п. 2 ст. 1474 ГК РФ) отразился и на статье 132 ГК РФ о составе предприятия. Теперь фирменное наименование не признается имуществом, имеющим стоимость, оно оценивается только в составе других нематериальных активов (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания).

Такое регулирование можно отнести к особенностям национального законодательства России об интеллектуальной собственности, так как международное право разрешает отчуждение права на фирменное наименование (п. 1 ст. 9 Парижской конвенции).

Б. Коммерческое обозначение пришло на смену фирменному наименованию. По новому законодательству, коммерческое обозначение служит для индивидуализации торговых, промышленных и других предприятий как объектов имущественных прав. Оно не нуждается в государственной регистрации и не подлежит обязательному включению в учредительные документы и в ЕГРЮЛ (п. 1 ст. 1538 ГК РФ). Коммерческое обозначение могут использовать также индивидуальные предприниматели и некоммерческие организации, в случае осуществления ими коммерческой деятельности. До вступления в силу 4 части ГК РФ данное понятие упоминалось в нормах ГК РФ о коммерческой концессии, однако без раскрытия его определения, содержания и способов охраны. Естественно, не было ни широкой практики его использования, ни возможности его надлежащей защиты в суде.

В. Товарный знак и знак обслуживания. Согласно ст.1 Закона РФ от 23 сентября 1992г. 3520-1 О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров, это обозначения, служащие для индивидуализации товаров, выполняемых работ или оказываемых услуг юридических или физических лиц. Указанное определение сохранено и в новом регулировании ст.1477 Гражданского кодекса РФ.

По форме выражения товарные знаки могут быть словесные, изобразительные, объемные, комбинированные, иные. Словесные товарные знаки составляют около 80% всех используемых знаков; несколько примеров:

Существующие слова: "Волга" - для автомобилей, "Apple" - для компьютеров;

Произвольные обозначения: "Coca-Cola", "Kodak", "Вимм-Билль-Данн", "Xerox";

Имена: "Ford", "Peugeot", "Дягилев";

Лозунги: "Just do it", Im loving it;

Числа: 4711 - для одеколона, 555 - для сигарет;

Сочетание букв: LG, BMW.

Думается, завладев активом в виде одного из вышеперечисленных товарных знаков, какая-нибудь не очень известная компания могла бы неплохо поправить свое финансовое положение.

Основанием для предоставления правовой охраны товарного знака является его государственная регистрация (осуществляется Роспатентом), представляющая собой включение в Государственный реестр товарных знаков и знаков обслуживания РФ (ГРТЗ).

Соответственно, покупателю нужно помнить, что незарегистрированный товарный знак не может войти и в состав предприятия.

Как мы видим, структура нематериальных активов довольно сложная. И в акте инвентаризации, который составляется на втором этапе осуществления сделки, обязательно отражаются все ее элементы. Впрочем, статья 559 ГК РФ защищает не очень внимательных покупателей, указывая, что права на все средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг по общему правилу переходят к покупателю.

3. Нельзя обойти вниманием вопрос о специальных разрешениях и лицензиях, которыми обладает компания-продавец для осуществления той или иной деятельности. Что же происходит с ними при продаже предприятия?

Согласно п.3 ст. 559 Гражданского Кодекса РФ, права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено нормативно-правовыми актами.

Таким образом, законодатель закрепил в данном случае противоположное правило, по сравнению с переходом прав на средства индивидуализации. И это абсолютно закономерно.

Право, приобретенное на основании государственной лицензии, неразрывно связано с личностью продавца и составляет элемент его гражданской правоспособности. Ведь для получения разрешения или лицензии организация выполняла определенные требования.

Рассмотрим ситуацию приобретения, например, фармацевтического предприятия. Согласно Положению о лицензировании фармацевтической деятельности, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2006 г. 416, лицензионными требованиями и условиями при осуществлении фармацевтической деятельности являются в том числе:

а) наличие у соискателя лицензии (лицензиата) принадлежащих ему на праве собственности или на ином законном основании помещений и оборудования, необходимых для осуществления фармацевтической деятельности и соответствующих установленным к ним требованиям;

б) соблюдение лицензиатом, осуществляющим оптовую торговлю лекарственными средствами, требований законодательства;

в) соблюдение лицензиатом, осуществляющим изготовление лекарственных средств, правил изготовления лекарственных средств;

г) наличие у руководителя лицензиата, деятельность которого непосредственно связана с приемом, хранением, отпуском, изготовлением и уничтожением лекарственных средств, высшего фармацевтического образования (для лекарственных средств, предназначенных для медицинского применения);

д) наличие у лицензиата работников, деятельность которых связана с изготовлением, приемом, хранением, отпуском и продажей лекарственных средств, имеющих высшее или среднее фармацевтическое образование (для лекарственных средств, предназначенных для медицинского применения) либо фармацевтическое или ветеринарное образование (для лекарственных средств, предназначенных для животных) и сертификаты специалиста;

е) повышение квалификации специалистов с фармацевтическим или ветеринарным образованием не реже одного раза в 5 лет.

Прочитав даже этот неполный перечень, становится понятно, что для осуществления фармацевтической деятельности требуется не только наличие помещений и оборудования, но и специальный персонал с соответствующим образованием, и отлаженный контроль за соблюдением правил изготовления лекарственных средств, оптовой торговли ими и пр. Естественно, после перехода прав на предприятие автоматического соответствия Покупателя этим требованиям не наступит.

Поэтому-то право на осуществление фармацевтической деятельности, приобретенное на основании государственной лицензии, не передается покупателю, даже если купленное предприятие предназначено сугубо для ее осуществления. На покупателя могут быть переведены только обязательства продавца перед третьими лицами, вытекающие из такой деятельности. Однако учитывая, что покупатель, не имеющий надлежащей лицензии, может оказаться не в состоянии исполнить такое обязательство, статья 559 ГК РФ предусматривает солидарную ответственность продавца и покупателя по этим обязательствам в качестве дополнительной гарантии прав кредиторов.

Таким образом, если стоит вопрос о приобретении предприятия, предназначенного для осуществления лицензируемого вида деятельности, Покупатель должен понимать, что сразу приступить к работе предприятие не сможет. Перед запуском производства будет необходимо на свое юридическое лицо получить соответствующую лицензию а это также дополнительные затраты и времени, и денег.

4. Собственник может продать предприятие, только если его права на него зарегистрированы .

Вопросы регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс регламентированы ст.ст.2, 9, 22 Федерального закона от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Закон о регистрации), а также в Правилах внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами, утв. Приказом Министерства юстиции РФ от 4 марта 2005 г. 16 (далее Правила).

Согласно Закону о регистрации и п.4 Правил:

Обязательной регистрации подлежат права на все входящие в состав предприятия объекты недвижимого имущества;

Регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводится в случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия

Зарегистрированное право на предприятие является основанием для внесения территориальным органом по месту нахождения объекта недвижимости, входящего в состав предприятия, записей о переходе права на данный объект недвижимого имущества.

Интересно, что в ЕГРПН указываются в составе предприятия только объекты недвижимого имущества, а если таковых нет, то делается отметка Объекты недвижимого имущества отсутствуют.

Согласно ст.2 и ст.9 Закона о регистрации, регистрация прав на недвижимое имущество, находящееся в пределах одного регистрационного округа (обычно это субъект Российской Федерации), осуществляется территориальным органом Федеральной регистрационной службы. Учитывая что мы имеем дело с имущественным комплексом, то вполне возможна ситуация, когда объекты находятся на территории нескольких регистрационных округов. В этом случае регистрация осуществляется самой Федеральной регистрационной службы (федеральный орган).

В настоящей статье мы рассмотрели самый первый шаг по осуществлению покупки предприятия. Как видно, такой видимо простой вопрос что покупаем? не так легок в случае приобретения имущественного комплекса. Однако если Покупатель будет помнить обо всех упомянутых выше особенностях предмета сделки, мы уверены, он сможет правильно заключить договор и не обмануться в своих ожиданиях на этапе его исполнения.

Таглина В.

Существует несколько способов стать собственником готового бизнеса. В первой части статьи мы рассказали о наиболее популярном варианте – покупка доли в ООО или покупка акций в АО. Сегодня речь пойдет о покупке предприятия как имущественного комплекса.

Что есть предприятие?

Предприятие является отдельным объектом гражданских прав. Это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Зачастую словом «предприятие» называют вещи, которые совсем не относятся к недвижимому имуществу. В обиходе выражения «у нас на предприятии», «данное предприятие» означают попросту место работы. Словом «предприятие» подменяют такие термины, как «фирма», «организация», «юридическое лицо». То есть объектом гражданских правоотношений называют субъекты права. Но мы не будем путаться в терминах и поговорим именно о предприятии как об имущественном комплексе и предмете недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 132 ГК РФ, предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, логотипы, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор купли-продажи предприятия

В соответствии со ст. 559 ГК РФ, по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (все имущество, которое задействовано в бизнесе), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Не все права и обязанности можно передать покупателю. Нельзя передать в составе имущественного комплекса, например, полученные фирмой лицензии на занятие определенными видами деятельности. Новый собственник предприятия должен будет получать разрешительную документацию заново. Нельзя передать покупателю те обязательства, которые согласно заключенным договорам просто не передаются.

Надо сказать, что процесс продажи предприятия является довольно сложным. Большое значение имеет подготовка к его продаже.

Предпродажная подготовка

Во-первых, необходимо четко знать, что будет входить в состав предприятия как имущественного комплекса.

Для этого должна быть проведена полная инвентаризация предприятия, на основании которой и будет определена стоимость и состав продаваемого. Полученная таким образом инвентаризационная стоимость не обязательно будет конечной стоимостью предприятия: цена за имущественный комплекс устанавливается соглашением сторон договора.

Как гласит ГК РФ, до подписания договора продажи предприятия сторонами должны быть составлены и рассмотрены:
- акт инвентаризации;
- бухгалтерский баланс;
- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
- перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Во-вторых, при продаже нельзя забывать о правах кредиторов, то есть о тех, кому предприятие задолжало. О предстоящей продаже должны быть уведомлены все кредиторы. При чем такое уведомление должно быть сделано в письменной форме. Обязанность по уведомлению может лежать как на продавце, так и на покупателе.

Если кредитор письменно не сообщит продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, то он вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, а также возмещения продавцом причиненных этим убытков. Дело может дойти до признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Предъявить иск по данным требованиям можно в течение года со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

Даже после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Передаточный акт

Еще один немаловажный документ, без которого не может произойти сделка по купле-продаже предприятия, – это передаточный акт.

В данном документе должны быть отражены следующие данные:
- о составе предприятия;
- об уведомлении кредиторов о продаже предприятия;
- сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Акт подписывается продавцом и покупателем, и с момента его подписания предприятие считается переданным покупателю. С подписанием передаточного акта на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. Но, несмотря на подписанный акт, право собственности покупателя на предприятие возникает только с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

После подписания передаточного акта и до момента государственной регистрации права собственности покупателя последний вправе распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Оформление продажи

Для полного оформления за покупателем приобретаемого предприятия необходимо:
- зарегистрировать договор купли-продажи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор считается заключенным только с момента его регистрации. Обязательное приложение к такому договору – акт инвентаризации, а также бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия и перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований;
- зарегистрировать право собственности покупателя на предприятие как на имущественный комплекс.

Все познается в сравнении…

Итак, мы рассмотрели два варианта покупки бизнеса. Так какой же из этих вариантов предпочтительнее?

С одной стороны покупка доли (акций) менее обременительная процедура, чем покупка предприятия. Тут и сравнительная простота оформления, и экономия денежных средств на государственной регистрации недвижимости. При покупке акций или доли нет необходимости переделывать договор аренды земельного участка, заново получать лицензии, разрешения. Юридическое лицо продолжает существовать, меняются только акционеры или участники общества, а разрешения, лицензии, договоры выдаются и заключаются с юридическим лицом. В итоге продавец и покупатель выигрывают во времени.

При покупке предприятия юридическое лицо меняется, меняется собственник движимого и недвижимого имущества – все это требует соответствующего оформления, а это дополнительное время и деньги. После продажи предприятия прежний собственник либо ликвидируется, либо продолжает вести предпринимательскую деятельность, но уже без данного предприятия.

Но в то же время, покупая предприятие, новый собственник приобретает полный контроль над бизнесом. Если же говорить о покупке готового бизнеса путем приобретения доли или акций, то такой контроль возможен лишь, если продается 100% акций или долей. Даже при покупке контрольного пакета акций (больше 51% доли) у вас будет только решающий, но отнюдь не единственный голос.

Налоговые органы против учета в составе расходов взноса в уставный капитал
Константин Новоселов, советник налоговой службы Российской Федерации III ранга:

– Если предприятие продают как имущественный комплекс, прибыль или убыток надо считать по каждому объекту. Ведь именно таким образом, согласно ст. 323 Налогового кодекса РФ, ведется учет доходов и расходов по амортизируемому имуществу. При этом в расходы можно списать как остаточную стоимость основных средств и нематериальных активов, так и покупную стоимость прочего имущества. Основание для этого – ст. 268 Налогового кодекса РФ.

Что касается продажи долей, то, в соответствии с Письмом Минфина России от 17 июня 2004 г. № 03-02-05/5/9, доходы от их реализации можно уменьшить лишь на затраты, связанные с оформлением сделки. Учесть суммы, которые были вложены в уставный капитал, при расчете налога на прибыль фирма не имеет права. Делать это запрещает п. 3 ст. 270 Налогового кодекса РФ.

Однако, на наш взгляд, с такой позицией можно поспорить. Ведь в п. 3 ст. 270 Налогового кодекса РФ речь идет о расходах по внесению имущества в уставный капитал. То есть, когда фирма делает взнос в уставный капитал общества, она не вправе уменьшить налогооблагаемую прибыль на переданную сумму. Но затем организация продает свою долю, а следовательно, она может уменьшить вырученное на расходы, связанные с реализацией. А к ним относится и стоимость имущества, переданного в уставный капитал.

Продажа акций АО. Что касается продажи 100% акций фирмы, то налогооблагаемую базу следует определять согласно ст. 280 Налогового кодекса РФ. Для ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке и не обращающихся, есть свои особенности оценки дохода от реализации. Но в общем налоговая база равна разнице между продажной и покупной стоимостью акций.

Вывод. При продаже предприятия как имущественного комплекса продавцу надо считать налог на прибыль. При реализации фирмы как совокупности долей (акций) налог на прибыль нужно уплатить, если продавцом является юридическое лицо. Если же продавец – физическое лицо, то ему придется перечислить НДФЛ. Какой из вариантов более выгоден, зависит от конкретных данных по продаваемому объекту.

Сергей Рыбаков, руководитель юридической практики Консалтинговой группы «Тензор»

Один из способов продать бизнес – это реализовать предприятие целиком как единый имущественный комплекс. Этот процесс имеет свои особенности, знать которые будет нелишним как продавцу, так и покупателю.

Правовые особенности сделки

По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (п. 1 ст. 559 ГК РФ). Такой договор регулируется нормами параграфа 8 главы 30 Гражданского кодекса. Следует отметить, что имущественный комплекс является объектом недвижимости. Поэтому к отношениям, связанным с его продажей, применяются правила, регулирующие продажу недвижимости. Если же по каким-либо моментам такие правила отсутствуют, руководствоваться следует общими положениями о купле-продаже товаров (п. 2 ст. 549 ГК РФ).

Говоря о предприятии как об имущественном комплексе, необходимо отметить, что состав его элементов определяется соглашением сторон. Однако при этом необходимо сохранить ту целостность имущественного комплекса, которая необходима для предпринимательской деятельности (ст. 132, п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Также законом установлены весьма жесткие требования к форме договора купли-продажи предприятия. Он должен быть письменным и подлежит обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Заключенным он считается только с момента такой регистрации.

Договор продажи предприятия отличается от договора продажи недвижимости двумя особенностями. Первая – он всегда сопровождается уступкой прав требований продавца покупателю. Вторая – продавец переводит на покупателя долги, что требует согласия кредиторов. Поэтому Гражданский кодекс определяет особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562 ГК РФ).

Кроме того, существует еще одна особенность договора купли-продажи предприятия (ст. 566 ГК РФ). Как и другие виды договоров, в ряде случаев он может быть признан недействительным, изменен или расторгнут. При этом полученное по нему имущество стороны (или одна из сторон) обязаны возвратить. Однако к договору купли-продажи предприятия эти правила могут применяться, только если указанные последствия существенно не нарушают:

• права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя;
• права и охраняемые законом интересы кредиторов других лиц;
• не противоречат общественным интересам.

В процедуре заключения договора купли-продажи предприятия можно выделить несколько этапов.

Этап 1. Принятие решения о купле-продаже полномочным органом юридического лица. Практически во всех случаях данный договор является для продавца крупной сделкой. Ведь он, вероятнее всего, повлечет отчуждение имущества, стоимость которого превышает 25 процентов балансовой стоимости активов компании на дату совершения сделки.

Крупную сделку должен одобрить Совет директоров в случае, если цена сделки составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов предприятия, или Общее собрание акционеров (участников), если цена сделки больше половины стоимости активов компании (ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах», ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»). Принятие решения должно подтверждаться соответствующим протоколом (решением) совета директоров или собрания акционеров.

Если и для покупателя данная сделка является крупной, то ему также необходимо соблюсти процедуру ее одобрения полномочным органом. В случае невыполнения данного требования договор купли–продажи предприятия может быть признан недействительным (ст. 168 ГК РФ).

Этап 2. Подготовка документов, которые являются неотъемлемой частью договора купли-продажи предприятия . Такими документами являются (ст. 561 ГК РФ):

Акт инвентаризации. Он должен быть составлен на основании инвентаризации, которая проводится до продажи предприятия. Ее результаты определяют состав и стоимость продаваемого предприятия (п. 1 ст. 561 ГК РФ).

Инвентаризация имущества предприятия должна проводиться в порядке, определенном в Методических указаниях по инвентаризации имущества и финансовых обязательств (Приказ Минфина РФ от 13 июня 1995 г. № 49);

Аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия.

Реестр всех обязательств, включаемых в состав предприятия. В нем указываются все кредиторы, характер, размер и сроки исполнения их требований.

Бухгалтерский баланс. Перед продажей должен быть составлен отдельный баланс имущественного комплекса. При этом до продажи его данные включаются в состав официальной бухгалтерской отчетности собственника предприятия.

Этап 3. Уведомление кредиторов. Как было отмечено ранее, стороны обязаны оповестить кредиторов о продажи предприятия до его передачи покупателю (п. 1 ст. 562 ГК РФ). На практике уведомление уполномоченному лицу кредитора вручается нарочным либо просто отправляют заказное письмо с обратным уведомлением. По общему правилу кредиторов уведомляет продавец предприятия, однако по соглашению сторон это может сделать и покупатель.

Кредиторы, не давшие согласие на перевод долга, могут потребовать, чтобы обязательства перед ними продавец исполнил досрочно и возместил причиненные этим убытки. Также кредиторы вправе обратиться в суд для признания договора продажи предприятия недействительным полностью или частично (постановление ФАС Дальневосточного округа от 13 февраля 2004 г. по делу № Ф03-А73/04-1/32, постановление ФАС Московского округа от 20 октября 2004 г. по делу № КА – А40/8486-04-П).

Кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня его получения. А кредитор, до которого уведомление не дошло, - в течение года, считая с даты, когда он узнал или должен был узнать о продаже.

Этап 4. Подписание договора купли-продажи предприятия сторонами. Договор должен быть подписан обеими сторонами. К нему прикладываются все вышеперечисленные документы. В западной договорной практике договоры о продаже бизнеса представляют собой настоящие переплетенные тома, содержащие несколько сотен или даже тысяч страниц.

Существенными условиями такого договора являются предмет (то есть сам имущественный комплекс) и те условия, согласования которых в письменной форме потребовала одна из сторон сделки.

В параграфе 8 главы 30 Гражданского кодекса отсутствуют какие-либо специальные правила относительно цены продаваемого предприятия. Однако это условие, безусловно, также является существенным. Поэтому в данном случае применяется статья 555 Гражданского кодекса, которая посвящена вопросам цены в договоре продажи недвижимости. Из этой нормы можно сделать такой вывод: договор продажи предприятия является заключенным, если в нем есть согласованное сторонами в письменном виде условие о цене. Причем эта цена должна учитывать стоимость всех видов имущества, входящего в состав предприятия .

Этап 5. Государственная регистрация договора купли-продажи предприятия. На данном этапе учреждение юстиции регистрирует договор по месту регистрации предприятия как имущественного комплекса.

Этап 6. Фактическая передача имущественного комплекса покупателю. Она осуществляется на основании передаточного акта. С даты его подписания сторонами предприятие считается переданным покупателю.

В передаточном акте должны быть указаны данные о составе предприятия, сведения об уведомлении кредиторов. Также в него вносят данные о выявленных недостатках переданного имущества. Кроме того, в акте может быть перечислено имущество, обязанности по передаче которого продавец не исполнил ввиду его утраты.

При этом подготавливать предприятие к передаче, а также составлять передаточный акт обязан продавец, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 563 ГК РФ).

Этап 7. Государственная регистрация перехода права собственности на предприятие (п. 1 ст. 564 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, право собственности на предприятие переходит к покупателю. Оно подлежит государственной регистрации непосредственно после фактической передачи имущественного комплекса. Регистрация прав проводится в учреждении юстиции по месту регистрации предприятия как юридического лица (ст. 22 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В состав имущественного комплекса зачастую входят отдельные объекты недвижимости. Переход прав на предприятие приводит, соответственно, к смене собственника и этих помещений (п. 2 ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним»). Поэтому на практике одновременно с регистрацией договора купли–продажи предприятия, как правило, регистрируется и переход права собственности на объекты недвижимости.

«Комплекс с недостатками»

Возможны ситуации, когда покупатель получает имущественный комплекс с недостатками, которые существенно снижают стоимость и затрудняют его использование в процессе ведения бизнеса. Какие права в данном случае есть у покупателя?

Во-первых, недостатки предприятия либо утрата его имущества могут быть выявлены уже при передаче с их указанием в передаточном акте. В этом случае покупатель имеет право требовать от продавца соответствующего уменьшения покупной цены. Договор продажи предприятия может предусматривать право предъявлять продавцу и иные требования. Однако в этом случае покупатель будет лишен возможности требования снижения цены.

Во-вторых, покупатель вправе требовать уменьшить цену, если в составе предприятия ему были переданы обязательства продавца, не указанные в договоре продажи или передаточном акте. Правда, продавец может доказать, что покупатель знал о наличии таких обязательств. Если это ему удастся, покупатель лишается права требовать уменьшения цены предприятия.

В-третьих, покупателю, обнаружившему недостатки имущества (или отсутствие отдельных его видов), рекомендуется уведомить об этом продавца. Последний может незамедлительно заменить его на имущество надлежащего качества (или предоставить недостающее). Тем самым продавец избежит возможных неблагоприятных последствий нарушения договора продажи предприятия.

Названные правила о последствиях нарушения договора продажи предприятия носят специальный характер. Они не подлежат расширительному толкованию, что подтверждено судебной практикой (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 21 от 13 ноября 1997 г. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли – продажи недвижимости»).

Процесс купли-продажи бизнеса как для продавца, так и для покупателя связан со значительными финансовыми и репутационными рисками. Чтобы их нивелировать, можно рекомендовать несколько простых, но эффективных правил, в частности:

Проводить комплексную правовую и экономическую диагностику бизнеса (due diligence) перед его покупкой;

Привлечь профессионального оценщика, чтобы он определил действительную рыночную стоимость предприятия;

Детально продумать и согласовать с контрагентом пошаговый алгоритм приобретения бизнеса;

Максимально подробно регламентировать все существенные условия покупки в тексте договора. Особенно это касается условий о составе имущественного комплекса, распределения прав и обязанностей сторон по исполнению сделки, порядка фактической передачи имущества, действий сторон по регистрации договора и перехода права собственности, порядка расчетов и т. д.

Заранее продумать неформальный процесс передачи «рулевого управления» во взаимоотношениях с клиентами, партнерами, аффилированными лицами и сотрудниками приобретаемого предприятия. Ведь помимо юридического контроля над компанией и ее активами покупателю важно сохранить работающую бизнес-структуру. Как раз для этого он должен заранее узнать о таких неформальных моментах, как кадровая политика на предприятии, особенности отношений с поставщиками и потребителями, имеющиеся административные ресурсы, деловая репутация и проч.

Только соблюдая на всех этапах сделки купли-продажи предприятия эти правила и обеспечив ее грамотное юридическое сопровождение, можно рассчитывать на позитивный результат.

Госпошлина при покупке предприятия

Юлия Антошкина, юрист ЗАО НПО «Химсинтез», генеральный директор Ассоциации производителей и потребителей денатурированной продукции «ДенАлко»

«Юридическая консультация относительно купли-продажи предприятия будет неполной, если не упомянуть о госпошлине, уплачиваемой при смене его собственника. Покупателю необходимо будет уплатить пошлину за регистрацию:

• прав на предприятие как имущественный комплекс;
• договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса;
• ограничений (обременений) прав на предприятие как имущественный комплекс.

Госпошлина составляет 0,1 процента от стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав имущественного комплекса. Однако ее совокупный размер не может превышать 30000 рублей (пп. 19 п. 1 ст. 333.33 НК РФ)».

Как отразить в учете имущественный комплекс Приобретается гостиничный комплекс, который состоит из: здания гостиницы, котельной и трансформаторной (3 здания), кроме того, внешние инженерные сети, мебель, оборудование (информационное, столовое, прачечное). В договоре наименование предмета- гостиничный комплекс. Расшифровка только в паспортах. Как правильно должна быть оформлены первичные документы? По какой форме? В целом комплекс или на каждый объект? По каким документам приходовать мебель оборудование?

Предприятие - имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается объектом недвижимости и может быть объектом купли-продажи (п. п. 1, 2 ст. 132 Гражданского кодекса РФ).

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

В Вашей ситуации в состав предприятия как имущественного комплекса входят объекты ОС, инвентарь, материальные активы и пр. (п. 2 ст. 132 ГК РФ).

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации. До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (последние в рассматриваемой ситуации отсутствуют) (п. п. 1, 2 ст. 561 ГК РФ).

Указанные документы прилагаются к договору купли-продажи предприятия, который заключается в письменной форме (п. 1 ст. 560 ГК РФ).

Если иное не установлено договором продажи, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателя по акту – приема передачи. Поэтому имущественный комплекс считается переданным покупателю на дату подписания передаточного акта, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты. А вот право собственности на предприятие переходит к покупателю на дату государственной регистрации (п. п. 1, 2 ст. 564, п. п. 1, 2 ст. 563 ГК РФ).

В бухучете оценка имущества, приобретенного за плату, осуществляется путем суммирования фактически произведенных затрат на его покупку (за вычетом НДС, предъявленного продавцом и подлежащего вычету) (абз. 2, 3 п. 23 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н, ПБУ 6/01, ПБУ 5/01, ПБУ 19/02 и др.).

Однако в отношении оценки принимаемого к бухгалтерскому учету имущества предприятия, приобретаемого как имущественный комплекс, установлен особый порядок.

Согласно п. 42 ПБУ 14/2007, утвержденного Приказом Минфина России от 27.12.2007 N 153н, при приобретении предприятия как имущественного комплекса разница между покупной ценой предприятия и стоимостью всех его активов и обязательств по данным передаточного акта признается деловой репутацией, которая отражается в качестве самостоятельного объекта бухгалтерского учета.

Поэтому если по договору купли-продажи имущественный комплекс больше стоимости полученных активов (при отсутствии обязательств), отраженной в передаточном акте, то в таком случае разница между указанными величинами признается положительной деловой репутацией и включается в состав нематериальных активов (НМА) организации в качестве отдельного инвентарного объекта. Ее следует рассматривать как надбавку к цене, уплачиваемую покупателем в ожидании будущих экономических выгод в связи с приобретенными неидентифицируемыми активами (п. п. 4, 42, 43 ПБУ 14/2007).

Соответственно, отдельные активы приобретенного предприятия оцениваются при их принятии к учету не по фактической стоимости их приобретения, определяемой исходя из суммы, уплачиваемой продавцу, а по стоимости, определенной по данным бухгалтерского учета продавца предприятия, указанной в передаточном акте по акту инвентаризации.

Правила бухгалтерского учета не ставят принятие активов к учету в зависимость от перехода права собственности на них к организации. Поэтому принятие к учету имущества приобретенного предприятия осуществляется на дату подписания передаточного акта.
Имущество приобретенного комплекса принимается к учету в составе тех или иных активов в зависимости от способа извлечения экономических выгод из этого имущества (т.е. в зависимости от его назначения).

Особенности признания доходов и расходов при приобретении имущественного комплекса установлены ст. 268.1 НК РФ.

Так, расходами покупателя на приобретение в составе предприятия как имущественного комплекса активов и имущественных прав признается их стоимость, определяемая по передаточному акту (п. 5 ст. 268.1 НК РФ).

Разница между ценой приобретения предприятия как имущественного комплекса и стоимостью чистых активов предприятия как имущественного комплекса (активов за вычетом обязательств), определяемой по передаточному акту, признается расходом (доходом) организации. При этом величину превышения цены покупки предприятия как имущественного комплекса над стоимостью его чистых активов следует рассматривать как надбавку к цене, уплачиваемую покупателем в ожидании будущих экономических выгод (абз. 1, 2 п. 1, п. 2 ст. 268.1 НК РФ).

Сумма уплачиваемой надбавки признается расходом равномерно в течение пяти лет (60 месяцев) начиная с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие как имущественный комплекс (подп. 1 п. 3 ст. 268.1 НК РФ).